麻俊华律师亲办案例
房屋租赁纠纷案——代理意见(经济合同类)
来源:麻俊华律师
发布时间:2014-01-16
浏览量:642

房屋租赁纠纷一案代理意见

内容提要:

原房东将房屋租给承租人,承租人没经房东同意又转租给次承租人,后次承租人又擅自转租给次次承租人。房屋转租了三次,最后一个承租人承租的该房屋被原房东强制收回,产生纠纷处理。

审判长、审判员:

陕西诺尔律师事务所接受原告林泽军的委托,指派本所麻俊华律师担任林泽军的诉讼代理人,参与本案的庭审诉讼活动,现就本案事实、证据以及法律适用,发表如下代理意见:

一、原被告双方签订的《饭店转让协议》为无效协议。理由如下:该《饭店转让协议》实质上为房屋转租协议,被告作为第三承租人将该房屋转租给原告时,没有经过出租人即房东米坚的同意擅自转租,是一种法律上的无权处分行为,同时出租人米坚于20121231日解除了其与第一承租人张龙华之间的房屋租赁合同,使得其以后的承租人转租权都失去了存在的基础,此时原被告双方签订的《饭店转让协议》是一种效力待定状态,随后出租人强行收回该租赁房屋,不让原告经营,在法律上是一种拒绝追认该转租合同的行为,故依据合同法第51条的规定该实为房屋转让的《饭店转让协议》为无效协议。

二、对该《饭店转让协议》导致无效,被告存在重大过错:首先被告违背诚实信用原则,故意隐瞒该房屋有多个承租人、转了多次的重要事实真相,同时向原告夸大承诺和保证,口头许诺租赁该房屋没有任何问题,但却迟迟不提供出租方为房东米坚的原始合同,直到20131227日房东米坚送来房屋租赁合同及补充协议后,原告才恍然大悟,感觉受到了欺骗,但为时已晚。其次、在履行《饭店转让协议》的过程中,被告与前一任承租人使建军还有物业、税务、原客户扰乱等遗漏问题也没有处理彻底,原告为了不使损失进一步扩大,就被迫解决,导致原告增大原本不应该产生的经济损失,也就是说原告为此所产生的额外的经济损失,被告负有不可推卸的责任,应承担全额赔偿。另外,被告让原告交纳租赁费时,却提供了一个房东米坚的银行账号,可见被告是提前有预谋的欺骗。最后,房东米坚强行索要房屋时,给被告联系,请求给予协调处理,但被告置之不理,导致原告仓促低价变卖物品,又一次给原告造成的完全可以避免或减少的经济损失。凡此种种,就是由于被告的欺骗和恶意,导致原告巨大的经济损失,依据合同法第42条缔约过失责任条款和58条合同无效的法律后果等规定,应全额赔偿。

三、原告提供大量、总分的证据完全可以证明被告的过错给原告造成直接经济损失近50万元,这其中还不包括给原告所造成的期待利益损失。原告作为一个外来务工人员,多年来的打工攒来的积蓄,都投资到该饭店上,本想好好地做一番事业,没想到却掉进了被告为原告挖好的陷阱里,原告一定要依法追回自己的损失,并让法律给非善意的被告人以惩罚,以维护健康的市场经济秩序和社会的公平正义。

以上意见供法院评议该案件时参考。

原告代理人:麻俊华

陕西诺尔律师事务所律师

2013419

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    麻俊华
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